Bauleitung Baumanagement

Bauleitung Baumanagement  Bauleitung Baumanagement

Bauleitung Baumanagement: Erläuterungen und ein kurzer Überblick unserer Bau-Dienstleistungen. Das Baumanagement bzw. die Bauüberwachung leitet eine Baustelle oder bei sehr komplexen Bauvorhaben nur Teile der Baustelle. Sie ist für die ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten der beauftragten Gewerke zuständig. Der Begriff wird sowohl für die Bauüberwachung des Auftraggebers (Bauherrn) als auch für die Bauüberwachung des Auftragnehmers (Bauunternehmen) verwendet.
 
Um eine unabdingbare sachliche und finanzielle Unabhängigkeit sowie eine mängelfreie Herstellung von Bau-körpern zu garantieren und somit Objektivität zu gewährleisten sind wir ausschließlich nur für Bauherren tätig!
.

1. Bauausführung und Beteiligte

Die komplette Bauausführung von A-Z bringt eine Vielzahl unterschiedlicher, komplexer und durchweg sehr an-spruchsvoller Aufgaben mit sich, welche zeitgleich von Vertretern der Bauherrenseite, der Bauaufsichtsbehörde und vergleichbarer Institutionen sowie der ausführenden Firmen wahrzunehmen sind. Alle beteiligten Fachleute ver-folgen im Grundsatz die gleichen Ziele: die qualitäts-, kosten- und termingerechte Erstellung des Bauwerkes unter Einhaltung der notwendigen Sicherheitserfordernisse.Auftraggeber, Auftragnehmer und Aufsichtsbehörde üben in unterschiedlicher Form Überwachungsfunktionen aus und setzen dafür Bauleiter ein. Es sind deshalb drei Arten von Bauleitern zu unterscheiden. Diese handeln dabei im Rahmen ihres jeweiligen Auftrages und den damit verbun-denen Zielsetzungen. Letztere zu kennen, ist besonders für den Auftragnehmer notwendig, da er im Auftrag des Bauherrn eine große Zahl von Gewerken zu koordinieren und zu überwachen hatWährend für Bauherren die Nutzung des Gebäudes im Vordergrund steht, Architekten und Ingenieure an der Gestaltungsqualität des Gebäudes bzw. der funktionsgerechten Lösung ihrer Aufgabe interessiert sind, steht für die ausführenden Firmen der rationelle Einsatz von Personal und Gerät (in Erfüllung?) des Bauvertrages im Vordergrund. Darüber hinaus verfolgt jeder der Mitwirkenden wirtschaftliche Ziele, vor allem zur Erreichung des eigenen Einkommens (z. B. Honorar, Gewinn) bei Auslastung seiner Kapazitäten und möglichst geringem Risiko.
 
Einige Anmerkungen zu den Aufgabenprofilen der verschiedenen Bauleiter – je nach der Seite des Auftraggebers, der Auftragnehmer und der Bauaufsichtsbehörde – sind deswegen angebracht. Zu den Pflichten der ausführenden Firmen (Bauunternehmer, Handwerksbetriebe) als Auftragnehmer heißt es in der Bauordnung im § 56 Unternehmer:
 
„(1) Jeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den allgemein anerkannten Regeln der Technik (Anmerkung des Verfassers: siehe dazu insbesondere VOB/C) und den genehmigten Bauvorlagen entsprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeit und insoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten.“ (Musterbauordnung der Länder …, Fassung vom Dezember 1992)
 
Für die oft nicht fachgerechte Durchführung der einzelnen Gewerke auf der Seite der Auftragnehmer werden Firmenbauleiter für die Organisation und Disposition der Leistungen des einzelnen Bauauftrages eingesetzt. Hierzu gehören neben den oben genannten Pflichten laut Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB):
.
  •  Einhaltung von Arbeitsschutzvorschriften (Tragen von Schutzhelmen und Sicherheitsschuhen, Herstellen ausreichender Gerüstverankerungen u. a.)
  • Schutz der Leistungen vor Diebstahl und vor Beschädigung bis zur Abnahme und während der Ausführung nachfolgender Gewerke. (siehe dazu ausführlich § 4 VOB/B)
Auch die Bauaufsichtsbehörden verwenden den Begriff des Bauleiters. Hierbei geht es um die Überprüfung der ordnungsgemäßen Ausführung der Bauvorhaben entsprechend der Genehmigung. Damit verbunden ist im Allgemeinen – allerdings je nach Art und Größe des Bauvorhabens und nach Bundesland unterschiedlich – die Rohbauabnahme sowie die behördliche Abnahme des fertigen Gebäudes.
 
„Diese Tätigkeit enthält Rechte und Pflichten gegenüber der Öffentlichkeit und der Baurechtsbehörde. Der verantwortliche Bauleiter hat im Auftrage und als Bevollmächtigter des Bauherrn die ordnungsgemäße und den genehmigten Bauvorlagen entsprechende Bauausführung zu überwachen und darauf zu achten, dass die Arbeiten der Baubeteiligten ohne gegenseitige Gefährdung und ohne Gefährdung Dritter reibungslos und unter Einhaltung des Bauzeitenplanes durchgeführt werden können.“
.

2. Aufgaben

Die Bauüberwachung ist in der Regel Teil des Werkvertrages. Es gibt allerdings kein genaues Regelwerk, um zu einem mängelfreien Bauwerk zu kommen. Dennoch stellt sich die Frage, welche Leistungen auf jeden Fall erbracht werden müssen bzw. die Voraussetzung für eine erfolgreiche Bauüberwachung darstellen. In der Bauordnung werden die damit verbundenen Pflichten bestimmt:
(1) Der Bauleiter hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme dem öffentlichen Baurecht, den allgemein anerkannten Regeln der Technik und den genehmigten Bauvorlagen entsprechend durchgeführt wird und die dafür erforderlichen Weisungen zu erteilen. Er hat im Rahmen dieser Aufgabe auf den sicheren bautechnischen Betrieb der Baustelle, insbesondere auf das gefahrlose Ineinandergreifen der Arbeiten der Unternehmer zu achten. Die Verantwortlichkeit der Unternehmer bleibt unberührt.
 
(2) Der Bauleiter muss über die für seine Aufgabe erforderliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Verfügt er auf einzelnen Teilgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so sind geeignete Sachverständige (Fachbauleiter) heranzuziehen. Diese Treten insoweit an die Stelle des Bauleiters. Der Bauleiter hat die Tätigkeit der Fachbauleiter und seine Tätigkeit aufeinander abzustimmen.“
Darüber hinaus lassen sich die Aufgaben der Bauüberwachung am ehesten anhand der Leistungsphase 8. Objektüberwachung des § 15 HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) beschreiben. In diesem Zusammenhang sei jedoch darauf hingewiesen, dass die Honorarordnung „keine normativen Leistungsbilder für den Inhalt von Architekten- und Ingenieurleistungen“ enthält, sondern dass es sich bei der HOAI um eine Preisverordnung handelt und diese damit keine vertragsrechtliche Leitbildfunktion hat.
Zu den Grundleistungen der Objektüberwachung zählen:
.
  •  Überwachen der Ausführung des Objektes
  • Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten
  • Überwachung und Detailkorrektur von Fertigteilen
  • Aufstellen und Überwachen eines Zeitplanes (Balkendiagramm)
  • Führen eines Bautagebuches
  • Gemeinsames Aufmaß mit den ausführenden Unternehmen
  • Abnahme der Bauleistungen
  • Rechnungsprüfung
  • Kostenfeststellung
  • Antrag auf behördliche Abnahmen und Teilnahme
  • Übergabe des Objekts
  • Auflisten der Gewährleistungsfristen
  • Überwachen der Beseitigung der bei der Abnahme der Bauleistungen festgestellten Mängel
  • Kostenkontrolle
Als Besondere Leistungen können darüber hinaus vereinbart werden:
  • Aufstellen, Überwachen und Fortschreiben von differenzierten Zeit-, Kosten- oder Kapazitätsplänen (Netzpläne, EDV-gesteuerte Ablauf- und Kostenpläne).

Daneben hat der Bauleiter des Auftraggebers für die Aufrechterhaltung der allgemeinen Ordnung aus der Baustelle zu sorgen, das Zusammenwirken der verschiedenen Unternehmer zu regeln sowie öffentlich-rechtliche Genehmigungen, wenn nötig, herbeizuführen.

Grundleistungen der Objektüberwachung:
Das Überwachen der Ausführung ist die zentrale Aufgabe der Objektüberwachung. „Dabei muss auf die Übereinstimmung mit der Baugenehmigung, den Ausführungsplänen und den Leistungsbeschreibungen geachtet werden. Die Ausführung muss übereinstimmen mit den anerkannten Regeln der Technik und den einschlägigen Vorschriften. Die anerkannten Regeln der Technik sind teils schriftlich niedergelegt, wie in den DIN-Vorschriften, in den einheitlichen Technischen Baubestimmungen des ETB-Ausschusses oder in den technischen Richtlinien einzelner Bauverbände.“
Art, Umfang und Termine der Leistungen müssen vorab im Bauvertrag, ergänzt durch die Leistungsbeschreibung, vereinbart worden sein. Abweichungen zu den im Bauvertrag enthaltenen Leistungen oder Regelungen, welche vom Bauherrn ausgelöst oder von der Objektüberwachung erkannt werden, bedürfen der schriftlichen Mitteilung an die betroffenen Firmen bzw. der schriftlichen Vereinbarung mit diesen.
 
Zu diesen Abweichungen gehören insbesondere:
.
    • Änderungen der Ausführungstermine, z. B. aufgrund geänderter Inbetriebnahme
    • Terminabweichungen von solchen Gewerken, welche als Vorleistung für die Arbeiten der ausführenden Firma von Bedeutung sind, z. B. Terminverzögerungen der Rohbauarbeiten als Vorleistung für die Estricharbeiten
    • Mängel für solche Leistungen, deren mangelhafte Ausführung von der Objektüberwachung schon vor der Abnahme erkannt werden, damit diese baldmöglichst beseitigt werden (Terminsetzung)
    • formale und inhaltliche Fehler bei der Rechnungsstellung, z. B. fehlerhafte Positionszuordnung
    • Anmahnung der Schlussrechnung nach Fertigstellung und Abnahme der vertraglichen Leistungen im Hinblick auf die ordnungsgemäße Abrechnung aller Bauverträge und die
    • Kostenfeststellung.

Die notwendigen Mitteilungen und Vereinbarungen sind von der Objektüberwachung in geeigneter Form bzw. mittels geeigneter Methodik (Ablagesystem, Datenbank etc.) zu dokumentieren und auf Einhaltung zu kontrollieren. Dies betrifft insbesondere geänderte Fristen.

Koordinieren der fachlich Beteiligten bedeutet im Zuge der Bauausführung (Objektüberwachung) die technische und terminliche Koordination der ausführenden Firmen durch den Auftragnehmer. Grundlage hierfür ist der von ihm unter Beachtung der Rahmentermine erstellte Zeitplan für die Bauausführung. Rahmentermine, z. B. den Zeitpunkt der Inbetriebnahme des Gebäudes, muss der Auftraggeber vorgeben. Der Bauherr soll daneben nur im Ausnahmefall in die Koordination der ausführenden Firma durch den Objektplaner eingreifen.
 
Die Koordination von Leistungen durch den Auftragnehmer hat aber auch Grenzen: „Der Auftragnehmer, der die Bauüberwachung übernommen hat, muss dafür sorgen, dass die verschiedenen Bauarbeiten bzw. Arbeiten der verschiedenen Gewerke sachdienlich und zeitlich aufeinander abgestimmt sind. Diese Koordinierungspflicht endet dort, wo es um die Abstimmung der Leistungen von mehreren Sonderfachleuten oder Spezialunternehmen geht, deren Fachgebiet der Auftragnehmer nicht beherrschen muss. Hier trifft die beteiligten Sonderfachleute die Koordinierungspflicht für ihren Tätigkeitsbereich.“
Wenn es im Rahmen der technischen Koordination erforderlich ist, dass ausführende Firmen Montagezeichnungen für Fertigteile liefern, hat der Auftragnehmer diese auf Übereinstimmung mit der Ausführungsplanung zu prüfen. Hierbei kommt es unter anderem auf Befestigungen am Bauwerk, Ausbildungen von Details in Hinsicht auf die Bauphysik sowie den Ablauf der Fertigung an.
 
Zur Objektüberwachung gehört auch das Aufstellen und Überwachen eines Bauzeitenplanes. Darin stimmt der Auftragnehmer mit dem Bauherrn alle für die ausführenden Firmen verbindlichen Terminvorgaben ab, die Gegenstand des Bauvertrages werden. Dies gilt entsprechend für den Gesamtterminplan sowie alle Terminpläne, die einzelne Bauwerke, Bauabschnitte, Gewerke oder Lose betreffen, unabhängig davon, ob diese schon beauftragt sind oder noch nicht. Änderungen der Terminvorgaben, die im Verlauf der Vergaben oder der Bauausführung notwendig werden, sind kurzfristig mit den Beteiligten abzustimmen und in die Terminplanung einzuarbeiten.
Als Grundleistung wird vom Auftragnehmer ein Balkenplan erwartet. Dieser ist nach Wochen und Arbeitstagen zu gliedern. Dabei wird z. B. jeder Bauvertrag – gegliedert nach Gewerk oder Los – als einzelner Vorgang dargestellt. Abhängigkeiten zwischen diesen Vorgängen werden durch Anfang und Ende der einzelnen Leistungsinhalte sowie wesentliche Zwischentermine bestimmt.
 
Zu den Zwischenterminen gehören unter anderem die Fertigstellung von Abschnitten der Rohbauarbeiten, die Fertigmontage der Haustechnik, Änderungen der Baustelleneinrichtung oder der Beginn von Winterbaumaßnahmen, welche für mehrere Auftragnehmer von Bedeutung sind, sowie die Teil- und Schlussabnahmen von Gewerken und die Übergabe an den Bauherrn.
 
Der Bauzeitplan ist Maßstab der periodisch durchgeführten Termin- und Fortschrittskontrolle auf der Baustelle. Letztere erfordert die ständige Überprüfung der Bautätigkeiten. Werden bei einem Gewerk Störungen oder Verzögerungen von Terminen erkannt, welche die geordnete Baudurchführung gefährden, ist mit der Firma unverzüglich zu klären, wie die festgestellten Probleme gelöst werden können.
Der Bauzeitplan dient darüber hinaus dem Bauherrn als Grundlage für die Finanzierungsplanung. Der Bauherr kann aus den Terminangaben abschätzen, wann er für erbrachte Leistungen Rechnungen der Auftragnehmer zu erwarten hat.
 
Das Bautagebuch soll im Streitfall zwischen den Parteien als Beweismittel dienen. Voraussetzung ist, dass es von den Bevollmächtigten beider Vertragsparteien täglich unterzeichnet wird. In das Bautagebuch sind insbesondere einzutragen:
.
(1) Wetter und Temperaturen am Arbeitsplatz
(2) Beginn und Ende der Arbeitsschicht(en)
(3) Leistung der Auftragnehmer (Zahl der Poliere, Facharbeiter, Hilfsarbeiter)
(4) Geleistete Stundenlohnarbeiten
(5) bei Großgeräten: Zugang, Einsatz, Abgang, Dauer und Ursache eines Ausfalls
(6) Zugang von Stoffen und Bauteilen, von wem geliefert
(7) Angaben über Beschaffenheit des Baugrundes
(8) Beginn und Beendigung einzelner Bauarbeiten und Bauabschnitte
(9) Grund und Dauer von Unterbrechungen und Verzögerungen
(10) außergewöhnliche Ereignisse (Unfälle, Rutschungen, Baueinstellungen usw.)
(11) Notwendigkeit etwaiger Abweichungen von genehmigten Bauzeichnungen mit Begründung, Beantragung und Genehmigung solcher Änderungen
(12) Vermerke über Aufmessungen
(13) Eingang von Ausführungszeichnungen, Änderungs- und Berichtigungsblättern und Aushändigung an den Unternehmer
(14) Hinweise auf Anforderungen der Bauüberwachung und auf wichtige Vereinbarungen mit dem Unternehmer
(15) wichtige mündliche Weisungen an den Bauführer
(16) Name und Tätigkeit des jeweiligen Bauleiters.
Beim Aufmaß der Bauleistungen wird der tatsächlich erbrachte Leistungsumfang ermittelt und festgestellt. Der Auftragnehmer benötigt das Aufmaß zur Vorlage mit der ordnungsgemäßen, d. h. prüffähigen Rechnung. Sein Bauleiter oder dessen Vertreter erstellt das Aufmaß und legt es dem bauleitenden Auftragnehmer zusammen mit der Rechnung zur Prüfung vor.
 
Für das Aufmaß gelten die Vorschriften der VOB/C. Grundlage des Aufmaßes sind die Ausführungszeichnungen, Aufmaße vor Ort sollen unter Teilnahme des Auftragnehmers, d. h. gemeinsam, erfolgen.
(siehe hierzu ausführlich: § 14 VOB/B)
 
Bei der Abnahme der Bauleistungen hat der Auftragnehmer die Bauarbeiten und Baustoffe auf Mängel zu überprüfen. Er ist ferner verpflichtet, im Rahmen seiner Koordinationspflicht, die Teilabnahmen von technischen Anlagen, z. B. Heizung, Klima und Lüftung, durch die Fachingenieure terminlich zu überwachen und erforderlichenfalls zu veranlassen.
 
Eine technische Kontrolle von Leistungen kann vom Auftragnehmer im allgemeinen nicht bzw. nur im Rahmen seiner speziellen Kenntnisse und Erfahrungen erwartet werden. So wird er die Bewehrung bis zu einem geringen Schwierigkeitsgrad (Standsicherheitsnachweis) und als erbrachte Leistung für den Auftragnehmer (Bauvertrag) entgegennehmen. Die Abnahme in konstruktiver Hinsicht (bzw. ab durchschnittlichem Schwierigkeitsgrad) muss durch den Tragwerksplaner erfolgen.
Auftragnehmer und Fachingenieure führen in Bezug auf die Bauleistungen die technische Abnahme durch. Sie beinhaltet die Überprüfung auf die vertragsgemäße, insbesondere mängelfreie Ausführung der Bauleistungen. Sie dient der Vorbereitung der rechtsgeschäftlichen Abnahme (Vertragserfüllung). Diese erfolgt im Allgemeinen durch den Bauherrn selbst, sofern dieser nicht einen Vertreter – z. B. den Auftragnehmer – hiermit ausdrücklich bevollmächtigt hat (Schriftform).
 
Die Rechnungsprüfung umfasst die fachtechnische und rechnerische Prüfung der Abschlagsrechnungen, Teilschluss- oder Schlussrechnungen der ausführenden Firmen und Lieferanten.
 
Der Auftragnehmer und die fachlich Beteiligten prüfen jeweils für ihren Fachbereich die Rechnungen auf Richtigkeit und Übereinstimmung mit dem Vertrag. Sie halten jeweils die Ergebnisse ihrer Prüfung (bestätigte oder korrigierte Einzelpositionen) fest und leiten die Rechnungsunterlagen an den Bauherrn. Hierbei ist insbesondere darauf zu achten, dass die in Rechnung gestellten Leistungen im notwendigen Umfang (Aufmaß) tatsächlich und mängelfrei erbracht worden sind.
 
Die geprüfte Rechnung ist Voraussetzung für die Zahlungen des Bauherrn an seine Auftragnehmer. Die Bauleitung darf die Zahlungsfreigabe dann nicht erteilen, wenn die Forderungen der Firmen noch nicht fällig sind. Dies ist auch der Fall, wenn z. B. die Schlussrechnung nicht prüffähig ist.
 
Bei der Kostenfeststellung handelt es sich nach DIN 276 Kosten im Hochbau um die Ermittlung der tatsächlich entstandenen Kosten. Dabei sind die schlussgerechneten Leistungen der Bauverträge nach der Kostengruppen-Gliederung der DIN 276 aufzuteilen. Alternativ können die tatsächlich angefallenen Kosten auch nach dem wohnungsrechtlichen Berechnungsrecht (II. Berechnungsverordnung) ermittelt werden.
 
Die Kostenfeststellung ist für den Bauherrn wie für seinen Auftragnehmer der Maßstab, ob die vorangegangenen Kostenermittlungen (Kostenschätzung, Kostenberechnung, Kostenanschlag) eingehalten wurden. Ferner dient die Kostenfeststellung dem Vergleich des Bauvorhabens mit anderen Objekten sowie zur Dokumentation.
Grundlagen für die Kostenfeststellung sind:
.
  • geprüfte Abrechnungsbelege, z. B. Schlussrechnungen, Nachweise der Eigenleistungen,
  • Planungsunterlagen, z. B. Abrechnungszeichnungen,
  • Erläuterungen.
Bei den behördlichen Abnahmen bzw. Teilabnahmen handelt es sich um notwendige Maßnahmen nach dem Landesrecht. Gegenstand der Abnahme sind der fertiggestellte Rohbau einschließlich Dachdeckung (Rohbauabnahme) sowie das fertiggestellte Gebäude.
 
Die Übergabe des Objektes erfolgt in der Regel in Form einer gemeinsamen Baubegehung des Bauherrn, des Auftragnehmers sowie der fachlich Beteiligten. Ferner gehört die Aushändigung von wichtigen Unterlagen wie Bedienungsanleitungen und Prüfprotokollen dazu.
 
Ausführungsende und Abnahme der Bauleistungen sind Voraussetzung für den Beginn der Gewährleistung. Je nach Vereinbarung beträgt diese für den einzelnen Auftrag vier (Vereinbarung nach § 13 VOB/B) oder fünf Jahre (Regelung nach dem § 631 BGB). Innerhalb dieser Gewährleistungsdauer hat der Bauherr das Recht auf kostenlose Mängelbeseitigung durch die ausführenden Gewerke. Die Auflistung der Gewährleistungsfristen je Bauvertrag durch den bauleitenden Auftragnehmer ist eine der organisatorischen Voraussetzungen mindestens für die rechtzeitige Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen, besser noch für die rechtzeitige Beseitigung von auftretenden Schäden während der Gewährleistungsdauer.
 
Dazu werden in einer Übersicht der Beginn und das Ende der Gewährleistung je einzelnem Vertrag mit Angabe des Tages festgehalten. Der Bauherr benötigt diese Unterlage auch für die termingerechte Auszahlung von vertraglich vereinbarten Sicherheitseinbehalten an die Firmen bzw. die Stornierung alternativer Bankbürgschaften.
 
Abnahme und Mängelbeseitigung stehen mit der Gewährleistung in unmittelbarem Zusammenhang. Der Auftragnehmer hat dafür Sorge zu tragen, dass das Bauwerk entsprechend der Planung und frei von Mängeln errichtet wird. Die Mängelerhebung erfolgt in der Regel durch eine Baubegehung, sie wird soweit möglich je Raum durchgeführt. Mängelfreiheit oder erkannte Fehler, Unstimmigkeiten und andere Abweichungen gegenüber dem Vertragsinhalt sind in einem Protokoll festzuhalten.
 
Der Auftragnehmer hat gegenüber dem Bauherrn eine Hinweispflicht und er hat ferner Maßnahmen zur Behebung der auftretenden Abweichungen zu benennen. Eventuell entstehende Mehrkosten oder mögliche Auswirkungen auf die vereinbarten Termine sind von ihm abzuschätzen und dem Bauherrn darzulegen. Im Hinblick auf eine später notwendige Beweisführung – insbesondere gegenüber der ausführenden Firma – ist das Abnahmeprotokoll vom Bauherrn, vom Auftragnehmer und vom Vertreter der Firma zu unterzeichnen.
 
Als besondere Leistungen können zusätzlich beauftragt werden:
Die Kostenkontrolle ist der Vergleich einer aktuellen mit einer früheren Kostenermittlung. Sie ist neben der Kostenermittlung und der Kostensteuerung ein Teil der Kostenplanung, welche in ihrer Gesamtheit alle Leistungsphasen der Planung und Ausführung durchzieht. Grundlage der Kostenkontrolle während der Bauausführung ist der Kostenanschlag. Dieser stützt sich auf die Zusammenstellung eingegangener Angebote, bereits erteilter Aufträge sowie bereits entstandener Kosten. Abweichungen, welche im Zuge der Kostenkontrolle zu erfassen sind, können ihre Ursache in Mengenänderungen, Änderungen des Bauentwurfes oder Behinderungen und Unterbrechungen der Ausführung haben.
Liegen die notwendigen Informationen zu den Kosten rechtzeitig und in geeigneter Aufgliederung vor, so kann die Kostenkontrolle mit vergleichsweise einfachen Mitteln (Tabellen) durchgeführt werden.
 
Fortschreibungen der Planung können dann notwendig werden, wenn sich die Anforderungen an das Bauprojekt ändern (z. B. Bauherrenwünsche) oder erst spät konkretisieren lassen (z. B. Anforderungen der Nutzer). Dies kann im ungünstigsten Fall noch während der Bauausführung sein. Dann müssen die Planungsgrundlagen im Sinne der Aufgabenstellung fortgeschrieben werden.
 
Zwischen Bauherr und Auftragnehmer sollten Änderungswünsche während der Bauausführung unter den Gesichtspunkten Kosten und Termine sorgfältig untersucht werden, bevor Entscheidungen getroffen werden. Für den Bauherrn muss stets Klarheit darüber bestehen, dass Änderungen nur in Ausnahmefällen ohne Kosten- und Terminauswirkungen möglich sind.
.

3. Organisation der Bauüberwachung

 Der Auftragnehmer soll im Interesse des Bauherrn grundsätzlich das vollständige Leistungsbild erbringen, d.h. ohne inhaltliche Einschränkungen und über alle Leistungsphasen. Voraussetzung ist demzufolge, dass der Bauherr dem Auftragnehmer sowie den fachlich Beteiligten alle notwendigen Leistungen beauftragt.
 
Nur so können dem Bauherrn die erforderlichen Fachleute von Planungsbeginn bis zur Abnahme – und darüber hinaus für Gewährleistungsfragen – uneingeschränkt zur Verfügung stehen.
 
Bei größeren und sehr komplexen Bauvorhaben ist es dem Auftragnehmer allein nicht möglich, die gesamte Sachkunde für alle Gewerke mitzubringen. Deshalb muss der Bauherr in Absprache mit dem Auftragnehmer ggf. für zusätzlich erforderliche Ingenieurleistungen die fachlich Beteiligten beauftragen. Dies sind für die Planung bzw. für die Fachbauleitung der unterschiedlichen Fachbereiche der Tragwerksplaner, die Fachingenieure für Heizung, Klima, Sanitär sowie eventuell weitere Fachleute.
 
Abbildung: Die vollständige und durchgehende Beauftragung der Planer durch den Bauherrn erfordert folgende Organisation
 Bauleitung Baumanagement
.
Erbringt das Baumanagement für den Bauherrn alle organisatorischen Aufgaben und Leistungsphasen, hat der Bauherr am ehesten die Chance, seine Wunschvorstellungen umzusetzen und so auf einer soliden Grundlage seine Ziele zu verwirklichen.