Grundsteuer Berlin

Grundsteuer Berlin

Merkblatt der IHK Berlin -_Grundsteuer in Berlin

Stabsbereich

1. Was ist Steuergegenstand der Grundsteuer?
2. Wer ist Grundsteuerschuldner?
3. Wie wird die Grundsteuer berechnet?
a) Ermittlung des Grundstückswerts (Einheitsverfahren)
b) Ermittlung des Grundsteuermessbetrages
c) Ermittlung der Grundsteuerschuld
d) Berechnungsbeispiel
4. Wann muss die Grundsteuer gezahlt werden?
5. Gegen welchen Bescheid sollte ggfs. Rechtsbehelf eingelegt werden?
 
Die Gemeinden (in Berlin: das Land Berlin) erheben von den Grundstückseigentümern zur Finanzierung ihrer Aufgaben Grund-steuer. Steuergegenstand sind alle Grundstücke, Gebäude und Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Grundlage für die Steuer-berechnung ist allein der Wert des Betriebes bzw. des Grundstücks. Die persönlichen Verhältnisse des Grundstückseigen-tümers finden keine Be-rücksichtigung. Die Grundsteuer ist im „Grundsteuergesetz“ geregelt. Daneben findet für die Bewertung des Grund-stücks das „Bewer-tungsgesetz“ Anwendung. Das Merkblatt enthält wesentliche Informationen zur Berechnung der Grundsteuer in Berlin einschließlich eines Berechnungsbeispiels. Daneben werden Zahlungspflichten und Rechtsbehelfsmöglichkeiten von Grund-stückseigentümern erläutert.
 
1. Was ist Steuergegenstand der Grundsteuer?
Steuergegenstand der Grundsteuer sind:
    • Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
    • Betriebsgrundstücke und Gebäude
    • Grundstücke und Gebäude, die weder Betriebe der Land- und Forstwirtschaft noch Betriebsgrundstücke sind (z. B. private Grundstücke, Wohnungseigentum, Erbbaurechte)
2. Wer ist Grundsteuerschuldner?
Schuldner der Grundsteuer ist der rechtliche oder wirtschaftliche Eigentümer des Grundbesitzes. Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last und gehört somit zu den Betriebskosten eines Grundstücks. Im Falle einer Grundstücks -vermietung/-verpachtung kann die Grundsteuer auf die Mieter/Pächter umgelegt werden. Bei einem Eigentümerwechsel ändert sich die Grundsteuernummer in der Regel nicht, da die Steuernummer objektbezogen ist (Ausnahme: Teilung des Grundstücks). Die Steuerpflicht richtet sich ausschließlich nach den eigentumsrechtlichen Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres. Das bedeutet: bei Erwerb eines Grund-stücks im laufenden Jahr ist der Erwerber erst mit dem 01.01. des folgenden Kalenderjahres Steuerschuldner.
 
3. Wie wird die Grundsteuer berechnet?
Die Grundsteuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:
    • Ermittlung des Grundstückswerts (Einheitsverfahren)
Zunächst stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der Betrieb bzw. das Grundstück befindet, den sog. Einheitswert fest. Zuständig ist das Lagefinanzamt, d.h. das Finanzamt, in dessen Zuständigkeitsbereich das Grundstück liegt (§ 18 Abgabenordnung).
 
Die Ermittlung der Einheitswerte erfolgt auf der Grundlage des Bewertungsgesetzes (BewG). Unbebaute Grundstücke werden grundsätzlich mit dem Einheitswert bewertet, der durch eine Hauptfeststellung allgemein festgestellt wurde. Die letzte, auch heute noch maßgebliche Hauptfeststellung hat für die alten Bundesländer/Westberlin am 1.1.1964 und für die neuen Bundesländer/ Ostberlin am 1.1.1935 stattgefunden. Daraus ergibt sich, dass die Finanzämter generell von folgenden Einheitswerten ausgehen:
    1. Befindet sich der Grundbesitz in den alten Bundesländern/Westberlin, ist Bemessungsgrundlage der Einheitswert nach den Wertverhältnissen von 1964.
    2. Befindet sich der Grundbesitz sich in den neuen Bundesländern/Ostberlin, ist Bemessungsgrundlage der Einheitswert von 1935.
    3. Bebaute Grundstücke werden entweder im Ertragswertverfahren oder im Sachwertverfahren bewertet.
(1) Ertragswertverfahren
Bei dem Ertragswertverfahren wird der Wert des Grundstücks anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Für die Bestimmung des Vervielfältigers werden u.a. folgende Kriterien herangezogen:
    • die Größe der Wohn-/Nutzfläche,
    • die Bauart und das Baujahr,
    • die bauliche Ausstattung sowie
    • die Förderungsart (öffentliche Mittel/frei finanziert).
 Der abschließend ermittelte Grundstückswert umfasst dann den Bodenwert, den Gebäudewert und den Wert der Außenanlagen (=„aktueller“ Einheitswert des bebauten Grundstücks).
 
(2) Sachwertverfahren
Bei der Ermittlung im Sachwertverfahren ergibt sich der Grundstückswert aus dem Boden-wert, dem Wert der Außenanlagen und dem Gebäudewert.
    • Bodenwert = Der Wert, der sich ergeben würde, wenn das Grundstück unbebaut wäre.
    • Grundstückswert = Anzahl der Kubikmeter multipliziert mit einem durchschnittlichen Kubikmeterpreis
 → Das Finanzamt erteilt dem Grundbesitzeigentümer sodann einen Einheitswertbescheid. Hinweis: Bei dem Erwerb eines bebauten Grundstücks wird eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt. Dabei erfolgt eine Fortschreibung nur auf den neuen Eigentümer. Die zu einem vorangegangenen Stichtag getroffene Feststellung über die Höhe des Einheitswerts sowie die Art des Grundstücks bleibt davon unberührt.
 
Ermittlung des Grundsteuermessbetrages
Unter Zugrundelegung des ermittelten Einheitswertes errechnet nunmehr das Finanzamt einen Grundsteuermessbetrag. Dabei wird der Einheitswert mit einer im Grundsteuergesetz (GrStG) festgelegten Steuermesszahl multipliziert. Es gelten folgende Beträge für die
 
Steuermesszahl:
    • bei Land- und forstwirtschaftlichen Betrieben 6 Promille
    • bei Einfamilienhäusern 2,6 Promille bzw. 3,5 Promille (abhängig von der Höhe des Einheitswerts)
    • bei Einfamilienhäusern in der Form des Wohnungseigentums jedoch 3,5 Promille
    • bei Zweifamilienhäusern 3,1 Promille
    • bei dem übrigen Grundbesitz (insbes. Betriebsgrundstücke) 3,5 Promille
 → Das Finanzamt erlässt erneut einen Bescheid, den Grundsteuermessbescheid.
 
Ermittlung der Grundsteuerschuld
In einem dritten Schritt wendet das Finanzamt auf den Messbetrag den individuellen Hebesatz der Gemeinde an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Der Hebesatz bestimmt, mit welchem Prozentsatz des Steuermessbetrags die Grund-steuer zu erheben ist.
 
→ Durch Multiplikation des Grundsteuerhebesatzes mit des Steuermessbetrag errechnet die Gemeinde die zu leistende Grundsteuer und setzt diese im Grundsteuerbescheid fest.
 
 
Hebesätze in Berlin:
– Allgemeiner Hebesatz für Grundstücke 810% (Grundsteuer B)
– Besonderer Hebesatz für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 150% (Grundsteuer A)
 
Der Hebesatz der Grundsteuer A besteht seit 1995 unverändert. Der Hebesatz der Grundsteuer B wurde zum 01.01.2007 von 660% auf 810% angehoben.
 
Berechnungsbeispiel
 
Allgemeines Beispiel:
Einheitswert des Grundstücks –> 500.000,– € (Betriebsgrundstück)
X Steuermesszahl –> x 0,0035 (Steuermesszahl)
= Steuermessbetrag –> 1.750,– €
X Grundsteuerhebesatz der Gemeinde (Satz A oder B) –> X 8,1 (Hebesatz in Berlin 810 %)